Kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä

21.2.2025

Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee taloyhtiön ja osakkeenomistajien vastuut rakennuksen ja kiinteistön kunnossapidosta. Kunnossapitovastuu tarkoittaa, että taloyhtiö vastaa rakennuksen ja kiinteistön kunnossapidosta niin, että ne pysyvät hyvässä kunnossa. Taloyhtiö voi yhtiöjärjestyksessä määrätä poikkeuksia lainmukaisesta vastuunjaosta.

Taloyhtiön vastuut

Taloyhtiö vastaa rakennuksen ja kiinteistön kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Tämä sisältää osakehuoneistojen rakenteet, eristeet sekä perusjärjestelmät, kuten lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät. Taloyhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista tai vastaavista laitteista. Taloyhtiön on myös korjattava osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön vastuulla olevan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Yhtiön kunnossapitovastuu edellyttää aina vikaa tai puutetta, pelkkä nykymääräysten vastaisuus ei ole vielä virhe.

Osakkeenomistajan vastuut

Osakkeenomistaja vastaa huoneistonsa sisäosista, kuten lattia- ja seinäpinnoitteista. Osakkeenomistajan on huolehdittava huoneistostaan huolellisesti ja ilmoitettava viipymättä yhtiölle yhtiön vastuulle kuuluvista vioista tai puutteista. Osakkeenomistaja ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, mutta hän on vastuussa vahingoista, jotka aiheutuvat huolimattomuudesta tai tahallisuudesta.

Esimerkki: Jos astianpesukoneen liitäntä vuotaa, osakas vastaa itse koneesta ja lattiapinnoista. Jos vesi on vuotanut toiseen asuntoon, taloyhtiö vastaa esimerkiksi alakerran huoneiston kattorakenteiden pinnoista perustasoon asti. Osakas ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti. Osakkaalla on kuitenkin korjausvastuu, jos hän on aiheuttanut asunnossa vahingon huolimattomuudellaan tai tahallisesti.

Oikeuskäytännöstä löytyy seuraava esimerkki vastuunjaosta asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajien välillä:

1950-luvulla rakennetun talon kylpyhuoneissa oli alun perin ollut ammeet. Vedeneristyksenä lattiassa oli ollut bitumisivelty huopa, joka oli sijainnut holvilaatan päällä. Huovan päällä oli ollut noin kymmenen senttimetriä paksu pintalaatta. A:n asunnossa oli edellisen osakkeenomistajan toimesta poistettu amme ja tilalle oli tehty suihkutila. Muutostyötä ei ollut tehty asunto-osakeyhtiön luvalla. A:n omistusaikana todettiin kosteuspoikkeamia pintalaatassa sekä seinien alaosassa. Vaurioiden todettiin johtuneen kylpyhuoneen muuttuneesta käyttötavasta. Asuntoosakeyhtiön kieltäydyttyä korjaamasta kosteusvaurioita A teetti korjauksen. Korkein oikeus velvoitti asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuunsa perusteella korvaamaan A:lle kosteusvaurioiden aiheuttamat korjauskustannukset (KKO:2015:87).

Vian tai vaurion ilmetessä

Osakkeenomistajan on ilmoitettava havaitsemistaan puutteista viipymättä isännöitsijälle tai taloyhtiön hallitukselle. Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa myös vian selvityskuluista. Esimerkiksi kylpyhuoneremontin yhteydessä havaittu kosteusvaurio käsitellään samalla tavalla kuin osakkaan ilmoituksen perusteella havaittu vaurio.

Vahinkotilanteissa tulee erottaa toisistaan korjausvastuu ja korvausvastuu. Yhtiöllä voi olla korjausvastuu, mutta asukkaalla/osakkaalla vahingonkorvausvastuu.

Ratkaisussa KKO:2016:33, asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vuokralainen oli aiheuttanut vesivahingon jäämällä suihkussa makaamaan kylpyhuoneen lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä. Korkein oikeus katsoi, että asunnon vuokralle antanut osakkeenomistaja ei ollut velvollinen korvaamaan vuokralaisen menettelystä asunto-osakeyhtiölle aiheutunutta vahinkoa.

Osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvollisuus huoneistostaan myös silloin, kun hän on luovuttanut huoneiston vuokralaisen hallintaan. Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan, että huoneistonsa vuokralle antaneen osakkeenomistajan on aiheen siihen ilmaantuessa huolenpitovelvollisuutensa perusteella huolehdittava siitä, ettei vuokralainen vahingoita asunto osakeyhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvia kiinteistön osia, ja puututtava tietoonsa tulleeseen huoneiston epäasianmukaiseen käyttöön. Osakkeenomistaja voi kuitenkin tavallisesti luottaa siihen, että vuokralainen toimii asianmukaisesti, eikä osakkeenomistaja ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla estää.

Osakkeenomistajan vastuu vuokralaisen menettelyllään yhtiön kunnossapitovastuulla oleville rakenteille aiheuttamista vahingoista edellyttää siten sitä, että osakkeenomistaja on menetellyt edellä mainituissa suhteissa huolimattomasti. Osakkeenomistaja ei siis ilman omaa tuottamustaan vastaa vuokralaisen huoneiston huolimattomalla käytöllä asunto-osakeyhtiölle aiheuttamasta vahingosta (KKO:2016:33)

Perustaso

Perustaso määrittää sen laatutason, johon taloyhtiön on ennallistettava osakehuoneiston pinnat. Perustaso määräytyy lähtökohtaisesti huoneiston alkuperäisen tason mukaan. Perustaso voi muuttua esimerkiksi peruskorjauksen yhteydessä tai taloyhtiön aiemmin tekemän korjauksen perusteella. Osakkeenomistajat ovat myös voineet muuttaa huoneistojensa tasoa omia remontteja tehdessään. Tällä ei ole kuitenkaan merkitystä yhtiön noudattamaa perustasoa määriteltäessä.

Kunnossapitotyön teettäminen

Taloyhtiö voi teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella, jos osakkeenomistaja laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa. Vastaavasti osakkeenomistaja voi teettää taloyhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella, jos se on tarpeen lisävahingon välttämiseksi.

Tapauskohtainen arviointi

Kunnossapitovastuuta tulee aina arvioida tapauskohtaisesti. On selvitettävä vaurion syyt, laatu ja laajuus sekä mahdolliset vahingonkorvausvastuut. Taloyhtiön on kuitenkin aina kohdeltava osakkeenomistajia yhdenvertaisesti ja noudatettava hyvää rakennustapaa sekä voimassa olevia määräyksiä.